香港樓價為何沒法回落

自去年下半年開始，政府已經推出過不少措施，試圖把相對高企的本港樓價壓下來。先是調校地產商的銷售手法，防止發展商造市；繼而徵收額外印花稅，令炒家失去入市的興趣；再進一步打破勾地表的限制，主動增加土地供應；跟著又要求銀行收緊按揭，令買家不容易入市，以降低市場上的需求；最近更放消息，暗示政府會重建居屋，降低私人市場的需求。措施可謂層出不窮，可是成效卻並不明顯。

上月標準普爾降低美國的主權評級之後，全球金融市場卻受到一定的衝擊，股價下跌將近兩成。很多香港人都以為樓價亦會借勢一起調整。誰知道樓市只是在交投量方面，有所回落，價格未見太大的變化。

讀者如果只是看報紙，無疑會看到很多劈價蝕讓的報道，但若果出來市場上巡視一下，就知道真正減價的盤不多。所謂大幅劈價，低價成交，只是傳媒作選擇性報道的結果吧了。如果看統計數字，中原城市領先指數，只不過從高位下調了1.3%吧了，下跌的阻力非常大。傳媒上的報道，反映的只是編採人員的主觀意願吧了。

據前綫的地產代理反映，現時樓市交投減少的主要原因，是買賣雙方對後市的看法相當的分歧。買家期望樓價能有較大幅度的調整，希望賣方減價10%以上，他們才會考慮；但賣方卻認為，要減這麼多就賣不過，寧願繼續持有；雙方因而僵持不下。

賣方惜售的原因，是要樓好過要錢，把樓賣掉，換來的只是注定要與美元一起貶值的港元，而且存港元入銀行的利息十分低，遠不及收租的回報高。如果賣方是打算換樓的，他在賣樓之前，一定會先看看收回的錢是否真的可供他換樓。如果別的業主都不肯減價，他先減就會吃虧。

因此，除了那些等錢用的業主外，市場上真正肯劈價的人實在不多。要賣方的取態出現重大的轉變，先要客觀的經濟環境出現改變。

這些環境包括：(i)利息的趨勢開始上升，令持有物業的成本上升，租金回報的吸引力下降，這樣才能吸引業主棄樓要錢。(ii)經濟增長明顯加快，實體經濟值得投資，並有可觀的回報；屆時，資金就會從樓市回流實體經濟。(iii)出現通貨收縮，市場上資金短缺，急錢用的人很多，大家都非減價賣樓不可。

然而，以上的情況都不似會很快出現。(i)伯南克已清楚表明，兩年內都不會加息，香港很難不跟著美國走。(ii)歐美經濟停滯不前，實體經濟產能過剩，資金根本沒有出路，否則怎會流去沒有息收，還要交倉租的金市。(iii)本來金融海嘯源自借貸過度，在去槓桿化的過程中會出現通縮。但全球政府都決心不讓通縮出現，所以大搞QE，即猛印鈔票。我相信世界最終會出現通縮，但在通縮出現之前，會先出現一次惡性通脹。現在應是先防通脹，而不是提前去防通縮。在這種大環境下，要業主割價拋售，似乎並不實際。

(轉載自2011年9月6日am730C觀點)