樓市應可在九月內完成調整

接連兩次政府賣地，成交價都低於市場預期。不少評論都對後市看得比較悲觀，認為今次樓市的調整，跌幅將會進一步擴大。我卻不認同這種觀點。

最近兩次賣地，都剛好碰著全球股市大跌，市場上人心虛怯，本應不是出售產業的好時機。如果賣方不是政府，一定把土地收回，待好時機再賣。但政府不能這樣做，才讓地產商有機會「執死雞」。在同一段時期裡，樓宇二手市場的成交價，根本看不到有明顯的跌幅。

要評估樓市，我向來重視二手市場的表現，多過政府賣地的成績。二手市場的成交，是經過大量小市民討價還價的結果，反映的是社會的一種大趨勢；而政府賣地的成績，只能反映個別地產商的睇法。照道理，地產商亦要參照二手市場的表現，才可以決定政府賣地時如何出價。因此，我們與其去看地產商的結論，不如去看市場本身。

再者，最近一次的賣地成績亦不算差。將軍澳那幅住宅地，樓面地價接近4000元一呎，地產商估計，樓宇建成後要賣8000元一呎才有錢賺，而現時該區的現樓根本賣不到這個價錢，怎能說地產商不看好後市？

至於西貢白石窩的別墅地，樓面地價更超過一萬元一呎，麵粉價已高過麵包價，投得土地的發展商若不看好後市，根本不會去冒這種風險。因此，賣地成績差只是原先期望過高的結果，並不完全符合事實。

如果我們把著眼點放回二手市場上，我們看到的是一幅不一樣的圖景。近期，二手市場的交投量已明顯回升，地產代理的臉上已重現笑容，有迹象顯示，今次樓市的調整，應可在九月份內完成。

之前，政府推出了很多遏抑樓市的措施，故很多買家都預期樓價會跌，所以他們在還價的時候都還得很低。然而，肯減價的業主並不多，所以市場上的交投很少。

經過三個月的較量之後，膽子小又等錢用的業主已被市場消化得七七八八，市場上已再也找不到肯大幅劈價的賣家了。反而有些買家已等得不太耐煩了，他們見久攻不下，已不像之前那樣堅持了。據前線的地產代理反映，在近期的談判中，又再出現買家讓步多過賣家的情況，顯示市場的情緒已開始轉變。

今次市場回暖的情況出現得很特殊，與客觀環境很不匹配。近期，其實整個世界都一片愁雲慘霧，歐債危機又再爆發，全球股市都大幅下跌。本應十分有利樓市淡友發動全面進攻。如果樓市的根基不鞏固的話，很容易像股市一樣，出現崩潰性的下挫。但這個情況並沒有在樓市出現，證明樓市經得起考驗。

 

樓市在該跌的時候不跌，確實令想買樓的人失望。他們中有一部分人會守下去，但亦會有一部分願意向賣方讓步。過去三個月裡，市場上已積累了不少這類人，他們的轉變令第四季的樓市改觀。

(轉載自2011年9月8日am730C觀點)