施永青減持港樓 買A股ETF 維持投資組合一半物業 一半金股債
- 施永青於辦公室掛上中國詩人屈原《漁父辭》，話自己不是自命清高，反而是自嘲在中原早前涉回佣事件中，未有辭職以表清白，而是與同事共同進退，以改革公司缺漏，因為放不下 …
【明報專訊】中原地產為本地代理龍頭大行，身為中原地產創辦人的施永青在業界打滾35年，對本港樓市自有心得，去年他先後多次沽出住宅、商舖及商廈物業，至少套現5.72億元。他不諱言，本港樓市已失去高速增長動力，但沽貨並非看淡樓市，而是為了平衡投資組合，目的是要維持地產只佔私人投資組合的五成。沽出物業套現的資金，不少已投進A股ETF。
按本報此前統計，施永青去年大手沽貨，至少涉及7項物業，套現5.72億元，帳面獲利逾2.37億元（見表）。問到是否看淡樓市因而沽貨，施永青解釋說，在其私人投資組合，地產物業一向佔50％，自己無意改變這比例。但樓市近年持續大升，物業價值已佔其投資組合80％，故賣掉部分物業。
賣樓只因樓市大升 致組合失衡
施永青說，組合其餘五成包括股票、黃金、債券等。他說近期將套現所得資金，買入A股ETF，因為內地人受宏調所限，資金減少流入樓市，自然會利好內地股市。過去個多月，在港掛牌的A股ETF累積不少升幅（見表），比起持有物業，施永青應該進帳更多。
04年開始買金 近期買A股ETF
另外，早在2004年他已開始買黃金，在美國推出QE後亦有增持，因為不斷印銀紙，市場自然對貨幣系統產生恐懼，「負責任的政府不應亂印銀紙，在資產沒有增加下，但銀紙增加，即每一份銀紙配對的資產減少，所以一度對美金有顧慮。」
外資湧入內部增長推高樓價
施永青剖析，樓市升勢來自兩方面，一是外來的資金湧入，令到資產價格上升，另外亦靠內部增長，即經濟好景時，普通人的承擔樓價能力提升。本來內地經濟增長快，亦會有資金來港投資，但現時買家印花稅（BSD）卻限制了這些外來資金以及機構投資者。同時，香港內部增長動力不足，去年第3季本港GDP僅增1.3％，人均收入增長不多。故他對樓市前景有擔憂，「若人對經濟增長、政治有隱憂，如何長期憧憬樓市升？」
樓價春節前調整 料新盤會減價
短期而言，他預期本港樓市在農曆新年前會調整，因為SSD（額外印花稅）及BSD不但阻嚇炒家以及外來資金，連用家與長線投資者也會受影響，改持觀望態度。這批有實質需求的買家，將在農曆新年後入市支撐樓市反彈，但難以回到去年高位。他亦預料發展商上半年賣樓情况未見大改善下，將要減價去貨，今年市場將受一手市場帶動回落。
「本來作為自由港，資金流入，樓市會升，但租金未升得咁快，當然有樓在手的人會着數好多。現時樓市造成內部分化，有樓的人等於收兩份糧，份糧還要唔使做就袋落袋，點會（有人）不眼火爆？如果我年輕一點，我都會上街啦。」
樓市致內部分化 有樓者如收雙糧
他認為BSD及港人港地政策根本不能對症下藥，即使規定只售給港人，仍有本港炒家能入市，用家未必夠爭，較佳的做法是只在新盤市場設限，毋須在整個市場限制外來買家。「更全面的解決方法，應該是撥地起樓賣予首次置業人士，地產商知道只能賣給資金有限的上車人士，售價自然會低點。」
BSD港人港地無效 應起樓限賣首置
施永青主張，現時樓市風險大，用家不應輕易入市。除非本身能支付五成首期，每月供款少於入息三分之一。施永青又看淡舖租升幅，目前其手持物業中商舖已所餘無幾。「現時港人話抗拒自由行，內地人一樣會感覺到，香港好處是近（內地）、免稅，但內地人不一定來香港購物，可以到澳門買，最近海南島都話提高免稅金額」。他續稱，前一輪內地經濟不景，近期又傳中央銳意加強反貪腐，高檔奢侈品銷情未必繼續暢旺。
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