供應並不特別高，落成亦要多年後

10月 24日 星期一

供應並不特別高，落成亦要多年後

上星期五發展局公報第三季《私人住宅一手市場供應統計數字》（註一），好幾間傳媒對於未來3-4年潛在供應由56,000大增至63,000大書特書，數字創出十個季度新高，是金融海嘯以來最多，已批出土地仍未動工的單位（即熟地）由第二季的5,000伙暴升至1.3萬伙，「均顯示住宅未來供應大增在即」云云。

對於本欄讀者來說不會感到陌生，除筆者一向提醒供應緊張期將於一兩年後結束，更在之前列明數據（註二），指出政府要認真執行每年20,000個住宅單位的指標，潛在供應就要有60,000-80,000個，現在才63,000個，僅僅達標而矣！

不過細心看由2008年至今每季的數據，潛在供應在52,000至65,000個之間徘徊，剛公布的63,000個並不是特別高，例如2010年中的兩個季度都有61,000個；13,000個熟地在2008年上半年及2010年第二季都曾出現；而供應單位50,000個更是毫不起眼的水平。

根據該報告，熟地的定義是「政府已賣出的住宅土地，香港鐵路有限公司已批出的物業發展，市區重建局已批出的重建項目和新修訂的換地∕契約住宅發展項目」。比如剛批出的南昌站項目，那3,313個單位就將會包含在第四季的報告，可是大家都知道，真真正正有單位可供發售，起碼是四至五年之後。

就以第三季賣出的土地計，就有東涌55A區（2,020個）、沙田坪麗路56A區（970個）、北角油街（40萬呎樓面）、將軍澳66A區（960-1,010個）、西貢白石窩（1個）、元朗丹桂村路（170個），共有超過4,121個單位，不過由熟地到樓花，再由落成到可供居住，要多久呢？

就拿據稱在明年初發售的屯門站上蓋項目為例，2006年批出，即是六年之後才賣樓花，根據新地網站資料，竣工期是2012/13年度，即是2012年7月1日後，還要等半年驗樓、驗消防、拿入伙紙，2013年才算是落成。就當南昌站能在2012年初施工，2018年才賣樓花，2019年才落成。不要忘記屯門站及南昌站已經造好地基，工程期可縮短一年，東涌、沙田、將軍澳都是白地一塊，油街還要慢慢設計酒店、住宅、寫字樓怎樣分配，需時只會更加長。

既然有新資料，筆者就將第三季數據做拼圖：莫講今年將少於去年，2012及2013年的落成量都將會偏少，因為在2008年及2009年時，施工量均只有八千左右。

結論與坊間某些論調剛好相反：未來兩年實際供應是減少而非增加。這亦間接說明，股市炮火連天、哀鴻遍野之際，樓價只是略為表示一下。不過筆者仍然要強調，最好的時候已經過去，期望樓價逆市大升有點不設實際，還是那一句：樓價跌少少，租金升少少，回報率就會合理少少。

強調第三季3-4年潛在供應創出海嘯後新高，或熟地增加1.6倍，只是運用資料碎片及印象的反面教材。

註一：http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201109.pdf

註二：http://hk.biz.yahoo.com/110923/366/4alya.html